Vorsorgewohnung oder Bundesanleihe?

Die Vorsorgewohnung gilt in Österreich als sichere Bank. Ich habe sie gegen die Bundesanleihe und ein globales Aktienportfolio gerechnet, mit 350.000 Euro über zehn Jahre. Gerechnet ist vor Steuern, weil Steuern bei Wohnung, Anleihe und Aktien sehr unterschiedlich wirken und vom Einzelfall abhängen. Gerechnet ist die typische Vorsorgewohnung vom Bauträger, mit knapp 2 % laufender Nettorendite, für den Barzahler. Mit Kredit steigt die Eigenkapitalrendite, ebenso das Zins- und Leerstandsrisiko. Stichtag der Anleiherendite ist der 13.10.2026, der Wiener Wohnungspreise das zweite Quartal 2026.

Das Wichtigste in Kürze

• Immobilien gehören ins Vermögen. Millionäre halten weltweit rund ein Fünftel in Immobilien, ohne das eigene Zuhause. Bei Pensionskassen und Versicherern sind sie ein fester Baustein. Offen ist nur, wie viel und in welcher Form.
• Beim laufenden Ertrag liegt die Wohnung klar zurück. Knapp 2 % stehen 3,74 % Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe gegenüber. Die Anleihe liefert ohne Mieter, ohne Instandhaltung und ist täglich verkaufbar. Die Wohnung bietet dafür Inflationsschutz über Miete und Wertsteigerung.
• Die Wertsteigerung muss die Lücke schließen. Mit rund 10 % Kaufnebenkosten braucht die Wohnung knapp 2,9 % pro Jahr, um nach zehn Jahren mit der Bundesanleihe gleichzuziehen. Gegen globale Aktien sind es 5,5 bis 7,1 %. Wien hat seit 2000 im Schnitt rund 4,4 % geschafft.
• Ohne Aktienquote geht es nicht. Millionäre halten rund ein Viertel in Aktien, der norwegische Staatsfonds 72 %.
• Das Ergebnis in Euro: Aus 350.000 Euro werden in zehn Jahren mit der Bundesanleihe rund 505.000 Euro, mit einer Mischung aus 60 % Aktien, 25 % Anleihen und 15 % Immobilien rund 577.000 Euro, mit globalen Aktien bei 6 % rund 627.000 Euro. Die Vorsorgewohnung kommt bei 2 % Wertsteigerung auf rund 471.000 Euro, ganz ohne Wertsteigerung auf rund 401.000 Euro, real weniger als eingesetzt.

Wie ein fairer Vergleich aussieht

Fair ist der Vergleich nur, wenn alle drei gleich behandelt werden: gleicher Zeitraum, Gesamtertrag aus laufendem Ertrag plus Wertänderung, nach allen Kosten und nach Steuern. Bei der Wohnung gehören Kaufnebenkosten, Leerstand, Instandhaltung und die eigene Zeit dazu. Wird die Wohnung mit Kredit finanziert, muss man das Depot mit demselben Hebel rechnen, sonst vergleicht man Äpfel mit Birnen. Entscheidend sind vier Größen: die Rendite pro Jahr nach Kosten, der maximale Zwischenverlust, die Liquidität, also wie schnell und zu welchem Preis ich verkaufen kann, und die Streuung.

Zwei Prozent gegen die Bundesanleihe

Laufend bringt die Wohnung weniger als die Bundesanleihe. Diese rentiert bis zur Fälligkeit 3,74 %, der Kupon der aktuellen zehnjährigen Benchmark-Anleihe liegt bei 3,20 %. Wohnimmobilien werden oft wie Anleihen als Sicherheitsinvestment gesehen. Anders als Anleihen bieten sie aber langfristigen Inflationsschutz, über die Miete und über die Wertsteigerung. Bei der Miete ist dieser Schutz seit 2026 gedämpft: Liegt die Inflation über 3 %, fließt nur die Hälfte des Überschusses in die Miete.

Die Lücke zur Anleihe muss die Wohnung über die Wertsteigerung schließen. Bei 2,9 % pro Jahr, so viel wie zuletzt in Wien im Jahresvergleich, liegt sie nach zehn Jahren gleichauf. Wer zwei Prozent laufend akzeptiert, wettet also auf steigende Preise. Das kann aufgehen. Zugesagt ist es nicht.

Zur Einordnung: Der Wiener Durchschnitt seit 2000 liegt bei rund 4,4 % pro Jahr. Seit 2023 bewegen sich die Preise allerdings nominal seitwärts. Der MSCI-Wert ist in US-Dollar gerechnet und deshalb nur ein Rechenszenario, keine historische Rendite eines Euro-Anlegers.

Wie Vermögende und Profis Immobilien gewichten

Das typische Millionärsportfolio (weltweit, ab 1 Mio. USD investierbarem Vermögen, Jänner 2026, ohne selbst bewohntes Eigenheim)

Institutionelle Investoren

Zwei Dinge fallen auf. Alle halten Immobilien als Baustein, keiner als Gesamtvermögen. Die österreichischen Versicherer haben den Anteil illiquider Anlagen, also Immobilien, Darlehen und Beteiligungen, seit 2019 von 28 % auf 41 % ausgebaut. Und alle halten eine Aktienquote.

350.000 Euro über 20 Jahre

Einmalanlage, Rendite konstant, vor Steuern, ohne Kredit und ohne Verkaufskosten. Vorsorgewohnung mit 10 % Kaufnebenkosten, also rund 318.000 Euro Kaufpreis, und 7.000 Euro Nettomiete im Jahr, die zum Satz der Bundesanleihe wiederveranlagt wird. Das Mischportfolio besteht aus 60 % Aktien zu 6 %, 25 % Anleihen zu 3,74 % und 15 % Immobilien zu 4,0 %, liquide und gestreut umgesetzt, jährlich wieder ausbalanciert. Das ergibt 5,14 % pro Jahr.

Nominal, in Tsd. Euro

In heutiger Kaufkraft, bei 2,0 % Inflation, in Tsd. Euro

Ohne Wertsteigerung liegt die Wohnung nach zehn Jahren real unter dem eingesetzten Kapital und erreicht es erst nach rund zwanzig Jahren wieder. Das Mischportfolio kommt etwa auf das Ergebnis einer Wohnung mit der Wiener Durchschnittssteigerung seit 2000, aber gestreut und weitgehend täglich verfügbar. Eine direkt gehaltene Wohnung ist illiquide: Ein Verkauf braucht Zeit, kostet Geld, und der Preis steht erst beim Abschluss fest.

Das Rückschlagspotenzial

Aktien zeigen einen Verlust täglich, die Wohnung zeigt ihn erst beim Verkauf. Unsichtbar heißt nicht kleiner.

Was ich selbst mit 350.000 Euro machen würde

Ich würde mischen, so wie es vermögende Anleger und Profis tun. Der Kern sind 60 % breit gestreute globale Aktien, denn nach Steuern und Kosten lässt sich Kaufkraft über Jahrzehnte ohne Aktienquote vermutlich nicht verlässlich erhalten. Der norwegische Staatsfonds hält dafür 72 %. Ich bleibe bewusst etwas darunter, weil Anleihen durch den Zinsanstieg wieder eine ernstzunehmende Alternative sind, anders als in der Null- und Negativzinsphase der 2010er-Jahre. Attraktiver schätze ich derzeit Unternehmensanleihen guter Bonität ein: Ein breiter Index europäischer Unternehmensanleihen rentiert rund 4,3 %, bei deutlich kürzerer Zinsbindung. Den Mehrertrag gibt es für ein höheres Ausfallrisiko. Dazu kommen 25 % Anleihen für die ruhigen Nerven und 15 % Immobilien als Beimischung. Eine ganze Wohnung um 350.000 Euro wäre dagegen das gesamte Vermögen in einem einzigen Objekt.

Eine Vorsorgewohnung würde ich als Teil eines größeren Vermögens kaufen, als einzige Anlage nicht. Zwei Bedingungen hätte ich: Die Wohnung ist nur ein Teil des Vermögens. Und der Kaufpreis erlaubt eine laufende Rendite, mit der ich auch ohne Wertsteigerung leben kann. Steigt der Wert, ist das ein Bonus.

Der größte Denkfehler

Ein „stabiler“ Preis entsteht dadurch, dass Immobilien nicht laufend über einen Börsenkurs bewertet werden. Dadurch wirkt das Investment sicher. Aus meiner Sicht ist das eine Scheinsicherheit. Dazu kommt die Erinnerung an die Nullzinsjahre, in denen Immobilien fast von selbst gestiegen sind. Diese Rahmenbedingung gibt es nicht mehr. Der eigentliche Fehler ist die Klumpenbildung: Profis gewichten Immobilien, Privatanleger setzen oft alles auf ein Objekt.

Quellen: Rendite zehnjährige österreichische Staatsanleihe 3,74 %, APA über finanzen.at, 13.10.2026 · Kupon Bundesanleihe 2026 bis 2036, OeKB Benchmarks · OeNB Wohnimmobilienpreisindex Wien, 2000 = 100, Q2 2026 · MSCI ACWI Index Factsheet, USD, Net, 30.09.2026 · iShares Core € Corp Bond UCITS ETF (Bloomberg Euro Corporate Index), 05.10.2026 · Capgemini, World Wealth Report 2026 · OeKB, Pensionskassen 30.06.2026 · FMA, Bericht Betriebliche Vorsorgekassen 2025 und Versicherungswirtschaft 2025 · Thinking Ahead Institute, Global Pension Assets Study 2026 · NBIM, Halbjahresbericht 2026 · Mieten-Wertsicherungsgesetz ab 1.1.2026, WKO · eigene Berechnung. Stand 14.10.2026.